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土地の探し方

土地の購入における重要事項説明書|読み解くための7つのポイント

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このコンテンツは、クラウドソーシング「ランサーズ」を利用して、宅地建物取引士の資格を持つ方に書いていただきました。

 

土地を購入する際は【重要事項説明】を受けます。  

 

『何それ?』

『難しそうだな・・・』  

 

消費者保護の観点から、法律によって不動産会社に義務づけられています。ハッキリ言って難しい・・・ そこには専門用語も多く、素人には分かりにくい内容となっています。

ですが『わからない』では済まさないほうがいいです。 購入後のトラブルにつながることが多いから重要なのです。今回は、素人がとりあえず押さえる点を、7つに絞って解説していきます。

土地の購入における重要事項説明書

重要事項説明書にもとづき説明される内容は、以下の通りです。  

 

重要事項説明書の内容

 

  • 物件情報(登記事項、法令上の制限、私道負担、インフラ状況)
  • 取引条件(支払い、契約解除、手付金、瑕疵担保責任)
  • その他の事項

 

どれも聞きなれない言葉ばかりですね。これから解説していきます。

重要事項説明を読み解くための7つのポイント

重要事項の説明を受ける時は、以下の点について確認しましょう。  

 

確認すること

  1. 宅地建物取引士が説明しているか?
  2. 所在地、所有権
  3. 法令上の制限
  4. 私道負担
  5. 災害の有無
  6. 契約の条件
  7. 瑕疵担保責任

 

①宅地建物取引士が説明しているか?

重要事項説明を行うことができるのは、宅地建物取引士だけです。宅地建物取引士とは不動産取引の国家資格者のことです。

この宅地建物取引士による重要事項説明は法律による義務であるため、この点が守られているかは特に確認しておきたいポイントです。

もし、宅地建物取引士でない者に重要事項説明を行わせている業者であれば、違法行為をしていることになるため注意が必要です。

②所在地、所有権

重要事項説明では、購入する土地についての概要説明を受けます。 土地については、以下の2点を確認してください。  

 

  • 所在地
  • 所有権

 

どこの土地を購入するのか、所在をしっかり確認しましょう。土地の権利が所有権であることも確認してください。もし借地権の場合、土地は自分の持ち物にはなりません。

また、抵当権が抹消されていることも確認しましょう。抵当権が残っているということは土地が担保になっているという事なので、抹消手続きが必要となります。

 

土地の権利についてはコチラの記事で紹介しています▼

 

③法令上の制限

法令上の制限では、土地やその後建築する注文住宅について規制があるか確認しましょう。 予定している間取りや大きさで住宅を建築できるか、物件の利用に費用負担がないか等を確認しましょう。

④私道負担

住宅は公道に通じていなければ建築することができません。そのため公道にでるため私道の負担が必要な場合、私道負担金を支払って使用することになります。

注文住宅を目的として土地購入をするなら、私道負担について特に注意をしましょう。 私道付近で電気、ガス、水道などのインフラ工事も併せて行う場合、私道の権利者から掘削などの承諾を得なければなりません。

もし承諾が得られなければ、家を建てられないことになります。

 

 

⑤災害の有無

造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、石綿使用調査の有無、耐震診断の内容について該当する内容がある場合、注意が必要です。

その内容と土地利用の制限、費用負担がないか、その他何か特別な影響がないか必ず確認してください。

 

 

⑥契約の条件

契約条件には、代金に関すること、代金以外の手付金、契約の解除などについて書かれています。 売買価格が明確な場合、手付金の取り扱いについてよく確認してください。

手付金には頭金を意味するもの、解約の際の違約金として取り扱われるものなどが存在します。 自分の支払う手付金の意味は、しっかりと理解しておきましょう。

 

手付金については、以下の記事で紹介しています▼

 

⑦瑕疵担保責任

瑕疵担保責任には、土地購入後に発覚した瑕疵(不具合)についての責任が書かれています。 土地購入の場合、次のような瑕疵が想定されます。  

 

購入後の瑕疵(不具合)

  1. 法律的瑕疵
  2. 物理的瑕疵
  3. 心理的瑕疵

 

1、法律的瑕疵

購入した土地に実は法令上の制限があり、計画していた注文住宅の建築ができないなどのケースが挙げられます。

2、物理的瑕疵

購入した土地が軟弱な地盤だった、土壌が汚染されてたなどのケースが挙げられます。

3、心理的瑕疵

購入した土地が事故物件であった、近隣に嫌悪施設があるなどが挙げられます。このような瑕疵(不具合)が取引成立後に発覚したら、せっかくの注文住宅が台無しになってしまいます。

そのため、瑕疵担保責任においては、買主が瑕疵の存在を知ってから1年間責任を追及できるか、目的物の引渡しから10年間は責任追及できるか確認するようにしましょう。

これらは特約により期間が短かったり免除されていることがあるため、購入した土地に隠れた不具合があっても責任追及が難しくなってしまいます。

まとめ

以上、重要事項説明で抑えるべき7のポイントを解説しました。  

 

確認すること

  1. 宅地建物取引士が説明しているか?
  2. 所在地、所有権
  3. 法令上の制限
  4. 私道負担
  5. 災害の有無
  6. 契約の条件
  7. 瑕疵担保責任

 

初心者でも、この7つのポイントはしっかり押さえましょう!

 

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