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資金計画で決まる|失敗しない土地購入のためのお金の話

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このコンテンツは、クラウドソーシング「ランサーズ」を利用して、宅地建物取引士の資格を持つ方に書いていただきました。

 

土地を購入する際、何が一番重要かご存知ですか?

 

『立地?』

『広さ?』

 

このように考えた方は、ぜひもう一度考え直してみてください。土地購入で一番重要なのは資金計画です。資金計画に失敗た場合、ローンの返済は問答無用でのしかかってきます。

 

トス屋
『ローンがキツイ、、』

 

こうならないように、初心者にもわかりやすく資金計画について解説していきます。土地の購入だけではなく、その後の注文住宅購入と一緒に考えていきましょう。

「余裕」のある資金計画が成功の秘訣

パロ
資金計画は立てた?
立てたけど、ずっと不安だったかな(^^;)
トス屋

 

土地や住宅の購は、人生において一番大きな買い物となります。住宅ローンは、数千万円の借金を長期間にわたり返済し続ける必要があるのです。

土地購入の場合、物件金額の5%~10%の諸経費(専門家費用、登記費用、不動産取得税など)がかかります。さらに、毎年の固定資産税も重くのしかかってきます。

 

これらの点を考慮すると、土地購入計画のキーポイントは資金計画であるといって間違いないでしょう。

 

では、資金計画とは何をスタートに考えれば良いのでしょうか。まずは自己資金について考えてみましょう。

自分が使える自己資金の範囲を決める

パロ
お金は貯めてた?
そうだね!子供がいない間に頑張って貯めたよ
トス屋

 

自己資金とは、その名の通り自分達で用意できるお金のことです。貯蓄親からの支援勤め先での退職給付引当金など、自己資金をいくら用意できるかを確定させましょう。

 

自己資金が決まれば、その金額から諸経費を差し引いたものが、実際に頭金として支払い可能な金額となります。

 

金融機関が融資するのは土地や建物価格の8割までなので、2割が頭金の目安となります。頭金なしの住宅ローン(フルローン)も可能ですが、金利上昇リスクやローンの減りが鈍くなってしまうのでオススメできません。2割の頭金は準備しましょう。

 

トス屋
一条工務店のフラット35では1割以上の頭金を用意すれば、金利が安くなりました!自己資金を1割以下にすることも可能でしたが、金利アップを考えると避けたほうがいいですね。

 

実際には頭金以外にもかかる費用は数多くあります。我が家の建築にかかった総費用を紹介しているのでぜひご覧ください▼

 

返済についてシミュレーションする

土地購入におけるローンシミュレーションは、借入限度額返済限度額を元に算出します。

 

借入限度額

借入限度額とは、年収、借入期間、他社の借金を元に算出されます。楽天銀行で簡単にシュミレーションが可能です。

年収500万円、借入期間35年、他社の借金0円の場合、4,887万円の借入が可能となります。

 

一般的に、ローンの限度額は物件の8割です。物件価格の8割と銀行の借入限度額を比較して、金額が小さい方が借入金額となります。

 

例えば、、

仮に3,500万円の物件だとすると、、物件価格の8割=2,800万円と借入限度額=4,887万円を比較するので、2,800万円が借入金額となります。

 

返済限度額

返済限度額とは、年収に対する返済額の割合です。25~30%にすると負担が少なくてよいとされています。

 

ただし、他のローンとのバランス、お子さんの教育資金も考慮すると、20%という選択肢を金融機関から提示されるケースもあります。

 

トス屋
年収500万円で返済限度額を25%に設定すると、、月額10.4万円までの返済なら妥当ということですね。
トス屋んちは?
パロ
トス屋
うちは24%だから、ちょうどいいくらいの返済みたいだね!

 

自己資金調達のために利用したい3つの制度

パロ
親からの支援ってあった?
あったよ!本当に助かりました
トス屋

 

住宅ローンは物件価格の8割、頭金は2割が一つの目安となります。仮に3,500万円の物件購入を考えると、700万円という頭金が必要になります。

この頭金を親や職場から調達する場合、利用できる優遇制度があります。

 

3つの自己資金調達

  1. 贈与税非課税枠
  2. 住宅取得等資金贈与の非課税
  3. 退職給付引当金

 

①贈与税の非課税枠

自己資金調達を親や親せきから行う場合、贈与税の非課税枠が利用できます。贈与というのは、無償で財産を与えてもらうことです。.

 

通常は贈与を受けた場合「贈与税」が課税されます。

 

ただし、年間110万円までは基礎控除によって非課税となっています。

 

パロ
毎年109万円ずつ贈与してもらえばいいね
それだと税務署でダメって言われることもあるみたい
トス屋
パロ
何で知ってるの?
義理の父が税理士なんだ
トス屋

 

注意ポイント

1回の贈与なら大丈夫だと思いますが、継続して非課税枠を利用する場合、税務署に認めてもらえないケースがあるようです。

回避方法として、111万円の贈与をして1万円分の贈与税を支払うという対策があるそうです。皆さん、うまく考えるものですね(^^;)

 

②住宅取得等資金贈与の非課税(2016年1月1日~2020年3月31日)

父、母、祖父母から住宅購入を目的とした贈与を受ける場合、最大1,200万円までの贈与が非課税となります。

 

さらに、この制度は贈与税の110万円の非課税枠と一緒に利用可能です。

 

両制度を併用して注文住宅を購入する場合、1,200万円+110万円=1,310万円の非課税枠を利用することができます。

 

注意ポイント

直系の両親・祖父母からの贈与に限り、利用可能な制度です。例えば、家の持ち分が100%夫にある場合、妻の両親から贈与を受けると贈与税が発生してしまいます。

回避するために、家の持ち分を妻と分けることが必要です。我が家の場合、私29/35、妻6/35の割合で分けました。

また、税務署への申告も忘れずに行いましょう。現状として申告しなくても、何も言われない場合もあります。(私の姉は無申告、、(^^;))

しかし、何か言われたとき、申告していないが為に贈与税を求められるのは避けたいところです。

 

③退職給付引当金

勤めている会社に退職金引当による社内融資制度がある場合、担保権の設定がない資金のであれば頭金として利用可能です。

利息の点でメリットがありますが、長期の返済が必要となりローンと性質が変わらないため注意は必要です。

住宅ローンシミュレーション|頭金の額によって返済額は大きく変わる

パロ
住宅ローンってどう考えた?
最初の頃はとにかく少なく!でも、最後はできるだけ借りることにしたんだ。今は低金利だからね。余った資金を投資に回したほうが良かったりもするんだよ!
トス屋

 

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土地購入における最大の費用は、不動産の仲介手数料でもなければ、登記費用でもなく住宅ローンの金利となります。

金利は金融機関の選択、ローンプランの選定でも変わってきます。金利の安い金融機関を利用すれば、それだけ利息を減らすことができるわけです。

 

以下の条件で比較してみましょう。

 

基本条件

  • 価格:4,000万円
  • 金利:1.2%
  • 返済方式:元利均等払い
  • 返済期間:35年

 

【 頭金なしの場合 】

  • 元金:4,000万円
  • 利息:900万5,810円
  • 総支払額:4,900万5,810円

 

【 頭金200万円の場合 】

  • 元金:3,800万円
  • 利息:855万5,511円
  • 総支払額:4,655万5,511円

 

頭金0円と200万円の利息の差額は、45万2,990円です。

 

【 頭金500万円の場合 】

  • 元金:3,500万円
  • 利息:788万56円
  • 総支払額:4,288万56円

頭金0円と500万円の利息の差額は、112万5,754円です。

 

金利の条件や頭金の有無で、総返済額が大きく変わることがわかります。

数値参考:Kieran

まとめ

以上、資金計画で決まる|失敗しない土地購入のためのお金の話についての紹介でした!

資金計画は、その後の住宅購入とセットで考える必要があります。

 

まずは、自己資金がいくら準備できるのかを確定させましょう。

 

自己資金の準備方法は貯蓄、身内からの援助、退職給付引当金などがあります。中でも身内からの援助は非課税も利用できるので、大きな恩恵を受けられます。

 

贈与税の非課税制度

  1. 贈与税非課税枠
  2. 住宅取得等資金贈与の非課税

 

これらを参考にして、資金計画を建てましょう。皆さんのステキな家づくりの一助になりますように(^^♪

 

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