住宅購入の資金計画
マイホームは人生の中で1番大きな買い物です。その資金計画をしっかり立てる事はその後の安定につながります。
家を建てるためにはどのようなお金がどのような時期に発生するのかを考えておかなければなりません。
住宅購入は一生に一度の方がほとんどです。経験がないため、予測できない費用も発生してきます。自分が把握している費用より、多めの資金を準備する必要があります。
我が家は一条工務店のi-smartⅡで家を建てます。2018年1月に引渡し予定です。実体験をもとに、まずは契約から引渡しまでの資金計画を紹介します。
マイホームにかかる費用
マイホームにかかる費用は予想よりも多く、完全に把握するのは困難でした。必ず、余裕資金を準備しておく必要があります。
かなりのボリュームになるため以下の4つに分けます。
- 建物本体
- 外回り
- 申請
- ★車★
上記4つに対する具体的な項目を以下1～22とします。
- 建物本体
- 建築申請・その他業務
- 付帯・排水工事
- 標準仕様外工事
- 太陽光発電システム
- 東電売電設備
- 解体工事
- 外構工事
- インテリア
- 火災保険
- テレビアンテナ工事
- 引越し
- 水道工事
- 水道加入金
- 残土処分
- 地盤調査
- 契約書印紙
- つなぎ融資利息
- 登記
- 諸官庁手続き
- 設計報酬
- ★車★
今回は外回りについて紹介していきます。
3．付帯・給排水工事（196万円）
こちらは建築にあたり必要となる仮設工事、給水・排水工事の費用です。浄化槽もここに含まれます。本下水につながっていないので、生活排水は自前で浄化する必要があります。
5人用の浄化槽で64万円でした。
浄化した排水を流すパイプを本管まで繋ぐのですが、その費用が約100万円かかるとの事。
しかし、ここで営業マンから裏ワザを教えてもらいます。市役所で調べてきたところ、どうやらお隣さんが既に本管につないだパイプを増設しているとの事。そのパイプにつながせてもらえば100万円はかかりません。
うーん。。不具合があった時の対処が嫌だなっと思いました。地元ではあるのですが、10年以上家を出ており、地域の催しにも参加していません。コミュニケーションに不安があります。
しかし、親父は別です。ずっと実家に住んでおり、近所付き合いもしていました。さっさと話を進めて、お隣さんの実家からも承諾を得てきてしまいました。
営業マンから一応記録を残すように言われたので、承諾書だけは書いていただきました。
親父にお礼を渡すように託したのですが、受け取ってもらえなかったとのこと。引っ越したらちゃんとお礼をしなければいけませんね。
次に紹介する『東電売電設備』は地域の初期投資のようなものだと説明を受けました。私が増設することで、その後に売電をする人はその設備を使用できるとの事。
近所付き合いとはそのようなものなのでしょうか。
6．東電売電設備（55万円）
これは全く想定していなかった費用です。営業からは数万円かかるとの説明を受けておりましたが、55万円になるとは思ってもいませんでした。我が家の太陽光パネルは18.69ｋWです。
東電に売電申請をしたときは、まだどのくらいの太陽光パネルを搭載させるか決めかねていました。そこで、想定できるMaxの発電出力27.8ｋWで売電申請をしました。
それがアダとなり、工事費用が大幅にアップしてしまったのです。工事概要は以下の通りです。
- 変圧器新設工事
- 高圧本線新設工事
- 低圧本線撤去新設工事
- 水平支線新設工事
- 引き込み線新設工事
- etc
。。なんの工事だがさっぱりわかりませんでした。
しかし、さすがに55万円は納得できません。売電メリットを大幅に失ってしまいます。そこで27.8ｋW⇒18.69ｋWに発電出力を減らしたことで、工事費用が安くなるかどうか営業から確認してもらう事にしました。
2017年3月に確認してもらっていますが、未だに返答がありません。。4月からの大幅な制度変更に国が対応しきれていないようです。
しかし、売電収入ばかりを目当てに発電出力を上げ過ぎるのも、痛い目を見ることがわかりました。
7．解体工事（37万円）
建築予定地は更地にする必要があります。我が家場合、先祖代々の土地に家を建てる予定です。地目は宅地でしたが畑として使用しておりました。解体工事というよりは抜根・整地が必要となります。
茶の木やシュロの木が生えており、自力での抜根・整地は不可能に近かったです。お隣さんは自力でやったそうですが。。。
一条工務店の提携業者から36万円の見積もりが提示されました。しかし、畑の管理をしている母が自分の融通を利かせたいとのことで、母お抱えの業者に依頼する事になりました。価格は1万円ほど高いのですが、木々の植え替えにも対応してくれるとのことで母は満足な様子でした。
母に全ての作業を一任しておりました。いざ住宅ローンに組み入れようと営業に相談したところ、名義を私にしないと融資が受けられないとのこと。早速、私の名義で契約書を作成してもらいました。住宅ローンを適切に受けるには注意が必要です。
余談ですが、畑には梅の木が生えています。老木ながら、毎年梅の実をつけ、母が梅ジュースの材料にしていました。ところが、業者が間違えて梅の木を切り倒してしまったのです！
私も息子と一緒に毎年梅採りをしていたのでショックでした。息子はハシゴに登りながら梅を採るのを楽しみにしていました。
クレームをつけて、値引きでもさせればいいものを、母は仕方ないねで片付けてしまいました。新たに梅の木を植えようか迷っています。
8．外構工事（200万円）
1番上に土地の概略を載せていますが、我が家の土地は広いです。つまり外構費用がかかります。しかし営業からは、かかっても200万円くらいと言われていました。
当然、それを信じて資金計画を立てていました。
ところが、一条工務店提携の外構業者が出してきた見積もりは560万円でした。目を疑いましたね。
当然ですが、この金額では契約できません。もう一社お願いしたところ、そちらは460万円でした。。あれ？そんなにかかるもの？
そんなのものかと信じかけた時、一条工務店を紹介していただいた方から朗報がありました。
『うちはもっと安くオシャレにできた。紹介しようか？』
そちらに依頼したところ、170万円の見積もりを出してもらいました。やっと現実的な数字になりました。最終的に一条工務店提携の外構業者も同額で対応すると言ってきましたが、断りました。
悪い方ではなかったのですが、初めの見積もりがなんだったんだ？という感じだったので。。
外構はまだ詰め切っていませんが、200万円以内になる予定です。
13．水道工事（52万円）
水道を使用するためには必須となる費用です。支払者になんの営業もせず、これだけの売り上げを上げられるなんていい商売ですね。
14．水道加入金（25万円）
こちらも水道を利用するためには必須となる費用です。
15．残土処分（10万円）
我が家の土地は少し低いです。下水の都合、盛り土が必要だと言われていたのですが、専門の方が計算すると残土が発生するとの事。
隣接して畑があるのでそこに撒いてもらうつもりです。念のため費用として計上しています。
しかし、土地が低く盛り土をしなければならないのに、残土が発生するとはどういうことなんですかね。
16．地盤調査（－）
一条工務店では地盤調査を無料で実施してくれます。データ収集の観点から一条工務店にもメリットがあるためです。
幸いにも170cmほど掘ったところで岩盤にぶつかり、土地の方は問題ありませんでした。
しかし、元々は先祖が養豚場として利用していた土地なので、一部分は120cm掘ったあたりに基礎となるコンクリートが埋まっていました。
一条工務店の本社に伝えたら、100%取り除く指示が出るそうです。しかし、地下170cmの岩盤のすぐ上に乗っていると考えられるため、撤去はしない事にしました。撤去費用は数百万円単位でかかるためです。
営業としても証拠を残すことはできず、調査結果にも記載していません。不具合が発生した場合は100%自己責任となります。
住宅ローン選び
ここまでの費用を合わせると575万円になります。
さて、購入資金を融資してもらうには住宅ローンを契約する必要があります。多くの銀行で商品を取り扱っており、様々な金利や期間が設定されています。
超低金利の現状を考えると、変動型はかなりリスクが伴います。子供が２人いるので、先々の見通しも立てにくいです。そのためフラット35sを利用することにしました。
フラット35sは通常のフラット35よりも優遇された商品となります。最初の10年間の金利が0.3％も下がるのです。概算ですが、総支払額が80万円程度少なくなります。ただし、申し込み期日がありました。2017年3月いっぱいまでです。
なんと、フラット35sが延長されました。。あんなに急いで対応したのに。更には子育て応援型の金利軽減まで新設されました。
後者は自治体が名乗りを上げないと受けられない制度のようですが、自分の市がやってたら変更できるのだろうか？
我が家は諸事情により、地盤調査を2017年3月まで実施できませんでした。通常はまず地盤調査をして土地に問題がないことを確認してから設計の打ち合わせを始めます。
そのため、3月の地盤調査結果を待ち、同月中に住宅ローンの申込をしなければなりませんでした。営業さんにも協力してもらい、申請書類を速達で郵送するなどギリギリで申し込む事ができました。
これらの事情から、他社のフラット35sを見比べる余裕はなく、一条工務店の『i-flat』で住宅ローンを申込みました。
皆さんは必ず先に地盤調査をしてください。軟弱地盤なら地盤改良が必要ですし、そもそも建築には向かない土地という事もありえます。
